Agevolazioni Prima Casa: Se possiedi già un immobile nello stesso Comune?

Le agevolazioni fiscali "prima casa" sono pensate per facilitare l'acquisto dell'abitazione principale, riducendo l'impatto delle imposte. Ma cosa succede se possiedi già un immobile nel Comune dove intendi acquistare la tua nuova "prima casa"? Questo è un punto che genera spesso dubbi e contenziosi.
La Regola e le Interpretazioni

La normativa (D.P.R. 131/86) è chiara: per accedere al beneficio, non devi essere già titolare (esclusivo o in comunione col coniuge) di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nello stesso Comune dell'immobile da acquistare. Se possiedi un'altra "prima casa" a livello nazionale, devi impegnarti a venderla entro un anno. La norma mira a favorire l'acquisto della prima abitazione effettiva.
L'Agenzia delle Entrate adotta un'interpretazione rigorosa: la mera titolarità di un immobile nello stesso Comune è ostativa al beneficio. Anche se l'abitazione fosse affittata e quindi non disponibile per il tuo uso diretto, per l'Agenzia questo non è rilevante, poiché l'indisponibilità dipenderebbe da una tua scelta.

L'Importante Eccezione della Cassazione
Nonostante la rigidità dell'Agenzia, la Corte di Cassazione ha introdotto un'importante eccezione. Puoi avvalerti delle agevolazioni anche se possiedi un altro alloggio nello stesso Comune, a condizione che questo sia oggettivamente e assolutamente inidoneo a soddisfare le tue esigenze abitative e quelle della tua famiglia.
L'inidoneità deve derivare da caratteristiche intrinseche dell'immobile, non da una tua scelta. Esempi includono:
* Immobile inagibile (danni strutturali, mancanza di impianti essenziali).
* Immobile troppo piccolo per il nucleo familiare (es. un monolocale per una famiglia di quattro persone).
* Condizioni igienico-sanitarie precarie certificate.
Questa eccezione offre un'apertura, ma richiede una valutazione attenta. È fondamentale verificare che l'inidoneità sia oggettiva e dimostrabile per poter applicare l'agevolazione.