Cambio d’uso dell’immobile locato: cosa succede se il contratto non viene risolto?

Una delle questioni più delicate in ambito locatizio riguarda il cambio di destinazione d'uso dell'immobile da parte del conduttore. Cosa accade se l'inquilino utilizza l'immobile per un uso diverso da quello stabilito nel contratto? La risposta arriva dall'art. 80 della Legge n. 392/1978, che disciplina espressamente questa ipotesi.
Il diritto del locatore: 3 mesi per agire
Se il locatore scopre che l'inquilino ha modificato la destinazione d'uso dell'immobile, ha 3 mesi di tempo dalla scoperta del fatto per agire giudizialmente e chiedere la risoluzione del contratto di locazione. Trascorso inutilmente tale termine, il contratto non si risolve automaticamente.
Cosa succede se il locatore non agisce?
Se il locatore non esercita il proprio diritto entro 3 mesi, il contratto resta valido, ma si adegua alla nuova destinazione d'uso assunta concretamente dall'inquilino. Questo principio è stato elaborato per tutelare la certezza dei rapporti contrattuali e riconoscere la realtà dei fatti nel tempo.
In altre parole, il contratto non viene annullato, ma si "trasforma" in funzione dell'uso effettivo dell'immobile.
E se il cambio d'uso è solo parziale?
Nel caso in cui l'immobile venga utilizzato per più destinazioni contemporaneamente, si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente. Ad esempio, se un locale viene utilizzato in parte come abitazione e in parte come ufficio, sarà determinante stabilire quale destinazione sia dominante.
Conclusioni
Il cambio d'uso da parte del conduttore non determina automaticamente la risoluzione del contratto, ma richiede un'azione tempestiva da parte del locatore. Se questi non reagisce entro 3 mesi, il contratto si adatta alla nuova realtà. Una norma che trova il giusto equilibrio tra la tutela del proprietario e l'evoluzione delle esigenze del conduttore.
📌 Riferimento normativo: Art. 80, Legge 392/1978
📌 Fonte: Confedilizia Notizie, Luglio 2025 – mensile diffuso agli iscritti tramite le Associazioni territoriali della Confederazione