Cambio di destinazione d’uso: quando serve il permesso di costruire?

La trasformazione di un locale tecnico in un'unità residenziale non è un semplice adeguamento degli spazi, ma un vero e proprio cambio di destinazione d'uso rilevante. Questo tipo di intervento comporta un incremento del carico urbanistico, richiedendo quindi il permesso di costruire.
In assenza del titolo abilitativo, l'intervento è considerato abusivo e può portare a un ordine di demolizione. A confermarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2168 del 17 marzo 2025, che ha respinto il ricorso dei proprietari di un immobile sottoposto a provvedimento di demolizione ai sensi dell'art. 33 del d.P.R. 380/2001 e dell'art. 16 della L.R. Lazio 15/2008.
Quando il cambio di destinazione d'uso richiede il permesso di costruire?
Il caso esaminato riguardava un intervento edilizio con:
✔ Trasformazione di un locale lavatoio in abitazione.
✔ Chiusura di un locale adibito a stenditoio con infissi in PVC.
✔ Realizzazione di una tettoia di ampie dimensioni.
Secondo il Consiglio di Stato, il cambio di destinazione d'uso da lavatoio a spazio abitabile ha rilevanza urbanistica poiché comporta un passaggio tra categorie funzionali diverse, come stabilito dall'art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. 380/2001.
👉 Conseguenza? Questo tipo di trasformazione non può rientrare nell'edilizia libera e richiede il permesso di costruire.

Perché l'ordine di demolizione è legittimo?
Il Consiglio di Stato ha ribadito alcuni principi fondamentali:
✅ L'abuso era di dimensioni significative, quindi l'interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica ha prevalso su quello privato alla conservazione dell'immobile.
✅ Il diritto all'abitazione non è assoluto, ma deve essere bilanciato con la tutela del territorio e dell'ambiente.
✅ L'ordine di demolizione non è una sanzione, ma una misura ripristinatoria che ha lo scopo di ristabilire l'ordinato sviluppo del territorio.
✅ Non è necessaria una motivazione specifica sull'interesse pubblico attuale alla demolizione, né un confronto con l'interesse del privato a mantenere l'immobile.
✅ Il tempo non sana l'abuso edilizio: il lungo periodo trascorso dalla realizzazione dell'opera abusiva non legittima il proprietario a mantenerla.
Conclusione
📌 Se stai pensando di cambiare la destinazione d'uso di un immobile, è fondamentale verificare se l'intervento rientra tra quelli che richiedono il permesso di costruire.
📌 In caso contrario, potresti incorrere in sanzioni gravi, fino alla demolizione dell'opera.