Cambio di Destinazione d'Uso: Quando serve il permesso di costruire

Il Consiglio di Stato si è recentemente espresso in merito alla necessità del permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso, chiarendo le differenze rispetto alla costruzione di una pertinenza. Il caso analizzato riguardava un ricorso contro un ordine di demolizione per opere che avevano determinato un cambio d'uso da garage a residenza. Vediamo nel dettaglio quanto precisato e cosa è necessario sapere per evitare sanzioni.
La Sentenza 3645/2024: Un Caso di Cambio di Destinazione d'Uso
Con la sentenza 3645/2024, il Consiglio di Stato ha esaminato un ricorso contro l'ordine di demolire delle opere che avevano trasformato un garage in un'area residenziale. In particolare, le opere consistevano nella realizzazione di un bagno e di una cucina nel locale seminterrato di una villetta.
Il Comune e il Tar avevano stabilito che tali opere rappresentavano un cambio di destinazione d'uso, per il quale era necessario il permesso di costruire. Il proprietario dell'immobile ha contestato questa valutazione, sostenendo che il locale seminterrato rimaneva una pertinenza dell'abitazione e che la presenza del bagno era compatibile con un uso non residenziale del locale.
Il Consiglio di Stato, come riportato da Edilportale, ha ricordato che il Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001) classifica gli immobili in cinque categorie di destinazione urbanistica:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale
Secondo questa classificazione, se un immobile rimane nella stessa categoria, il cambio di destinazione d'uso non è significativo, poiché il carico urbanistico dell'edificio non cambia dopo i lavori. In tal caso, non è necessario il permesso di costruire. Tuttavia, se l'immobile cambia categoria, il cambio di destinazione d'uso è significativo, poiché altera il carico urbanistico, rendendo necessario il permesso di costruire.
Il Consiglio di Stato ha anche analizzato le norme locali, che specificano che i locali interrati o seminterrati possono essere destinati solo a garage, cantine o depositi. Dopo aver esaminato tutti gli aspetti del caso, il Consiglio di Stato ha concluso che l'intenzione del proprietario era trasformare il garage in locali ad uso residenziale. Pertanto, il cambio di destinazione d'uso è stato considerato abusivo, poiché realizzato senza il permesso di costruire. Ogni comune ha regolamenti specifici riguardo l'uso dei locali interrati o seminterrati. È essenziale consultare queste norme prima di iniziare qualsiasi lavoro. Se il cambio di destinazione d'uso implica un cambiamento del carico urbanistico, è obbligatorio richiedere il permesso di costruire per evitare sanzioni.
Capire quando è necessario il permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso è cruciale per chiunque intenda effettuare modifiche significative agli immobili.