Cambio d'Uso dei Seminterrati: Ok anche in zone vincolate

Ogni metro quadro conta, specialmente in città, e trasformare un locale sottoutilizzato può aumentarne notevolmente il valore. Ma è sempre possibile cambiare la sua destinazione d'uso, magari da magazzino a studio professionale o commerciale?
La recente sentenza n. 12624/2025 del TAR Lazio ha dato una risposta chiara e positiva a questa domanda. È legittimo trasformare un seminterrato in studio privato, anche in aree sottoposte a vincolo, a patto che il progetto rispetti scrupolosamente le norme edilizie, urbanistiche e igienico-sanitarie.
Il Caso di Nemi: Cosa è Successo e Perché è Importante
La decisione del TAR nasce da una controversia nel comune di Nemi (vicino Roma). Un proprietario aveva ristrutturato e cambiato l'uso di un seminterrato, trasformandolo in studio, senza però richiedere il dovuto titolo edilizio abilitativo, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Il Comune, di conseguenza, aveva ordinato la demolizione delle opere abusive. La proprietaria ha contestato la decisione, ma il TAR ha respinto il ricorso, confermando l'ordine di demolizione.
Le Chiarificazioni Fondamentali del TAR
Nonostante la sentenza abbia dato torto alla proprietaria, ha stabilito principi cruciali per tutti:
La SCIA è Obbligatoria: Il cambio di destinazione d'uso di un seminterrato (ad esempio da abitazione/magazzino a studio professionale) è un intervento di ristrutturazione edilizia e richiede sempre la SCIA, come previsto dall'art. 22 del D.P.R. 380/2001. La proprietaria stessa ha ammesso la mancanza di tale titolo.
Demolizione Anche con Vincoli: La mancanza della SCIA può portare alla demolizione delle opere abusive, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici o urbanistici, in base all'art. 27 del D.P.R. 380/2001.
Nessuna Legittimazione con il Tempo: Il TAR ha ribadito che "il decorso del tempo non può legittimare situazioni di fatto abusive". Non ci si può appellare a un'opera realizzata decenni prima senza titolo edilizio valido.
Questa sentenza, sebbene abbia confermato la demolizione per l'abuso specifico, offre una linea guida fondamentale per chi intende valorizzare locali seminterrati, magazzini, cantine o depositi.
Il messaggio è chiaro: il cambio di destinazione d'uso è possibile anche in aree vincolate, ma a una condizione imprescindibile: il progetto deve essere conforme agli strumenti urbanistici comunali e si deve presentare la SCIA (o il titolo edilizio richiesto) PRIMA di iniziare i lavori.
Un errore procedurale, anche piccolo, o la mancata richiesta del titolo abilitativo corretto, può trasformarsi in un costoso ordine di demolizione e una significativa perdita economica. Affidarsi a professionisti esperti è più che mai cruciale per navigare in queste acque e garantire la legittimità del tuo progetto.