Compensazione tra deposito cauzionale e canone di locazione: cosa dice la legge

È piuttosto comune che gli inquilini decidano di compensare il deposito cauzionale (inclusi gli interessi maturati) con le ultime mensilità dell'affitto. Tuttavia, questa pratica, per quanto diffusa, non è legalmente ammessa. La cauzione – spesso erroneamente chiamata "caparra" – ha la funzione di garantire il locatore contro eventuali danni all'immobile o mancati pagamenti. Di conseguenza, il suo utilizzo può essere valutato solo al termine del contratto, dopo aver verificato lo stato dell'appartamento.

📜 Cosa stabilisce la legge?
La giurisprudenza è chiara: il conduttore non può autonomamente decidere di trattenere il deposito cauzionale per coprire le ultime mensilità di affitto. La Cassazione ha più volte ribadito che il pagamento del canone di locazione deve essere effettuato fino alla scadenza del contratto, senza eccezioni (Cass. n. 20975/2020, n. 36494/2023, n. 23985/2019).
Inoltre, l'articolo 1591 del Codice Civile stabilisce che il conduttore in mora nella riconsegna dell'immobile deve continuare a pagare il canone fino al rilascio, oltre all'eventuale risarcimento per danni ulteriori (Cass. n. 26543/2021, n. 19166/2019, n. 18946/2019).

⚖️ La compensazione è possibile?
No, la compensazione non è automatica: il conduttore non può decidere unilateralmente di usare il deposito cauzionale per pagare l'ultimo canone, poiché ciò violerebbe il contratto e costituirebbe un inadempimento (Cass. n. 20975/2020).
D'altra parte, anche il locatore non può trattenere la cauzione per eventuali danni o affitti non pagati senza un accordo con l'inquilino. In mancanza di un'intesa, il locatore deve rivolgersi al tribunale per far accertare eventuali danni e ottenere l'autorizzazione a trattenere la somma (Cass. n. 36494/2023, n. 23985/2019).

🔍 Conclusione
L'inquilino è tenuto a pagare tutte le mensilità fino alla scadenza del contratto, senza poter scalare il deposito cauzionale. Tale pratica, se adottata, rappresenterebbe un inadempimento contrattuale.
Al tempo stesso, il locatore non può trattenere arbitrariamente la cauzione per coprire danni o morosità: se non c'è un accordo, dovrà ricorrere al giudice per ottenere la trattenuta.
👉 Attenzione: sebbene il locatore possa chiedere la risoluzione per morosità, il tempo necessario per uno sfratto legale potrebbe superare la durata residua del contratto, rendendo poco efficace questa strada. Per evitare problemi, è sempre consigliabile una gestione trasparente e concordata tra le parti.