Contratto di Locazione: Quando la sospensione è legittima?

La sospensione di un contratto di locazione non equivale a una risoluzione, ma a una pausa temporanea degli effetti principali del contratto, come il pagamento del canone o la disponibilità dell'immobile.
Una misura eccezionale, che richiede motivazioni precise e va sempre formalizzata correttamente.
Ma in quali casi è davvero legittima?
✅ 1. Accordo tra le Parti
È la casistica più frequente. Locatore e conduttore decidono consensualmente di sospendere il contratto (es. per motivi personali, lavori straordinari, trasferimenti temporanei).
🔹 Fondamentale: l'accordo deve essere messo per iscritto (PEC, raccomandata A/R o tramite Modello RLI all'Agenzia delle Entrate), indicando chiaramente durata e modalità di ripresa.
Un'intesa verbale non ha alcun valore legale.
✅ 2. Impossibilità Sopravvenuta
Quando l'immobile diventa temporaneamente inagibile per cause imprevedibili e non imputabili alle parti (es. incendio, allagamento, danni strutturali gravi).
Finché persiste l'impossibilità d'uso, la sospensione è legittima.
Se il danno diventa permanente, si procede con la risoluzione del contratto.
✅ 3. Forza Maggiore
Eventi straordinari e imprevedibili (calamità naturali, pandemie come il Covid-19) possono giustificare la sospensione, previo accordo tra le parti, o portare a una rinegoziazione del contratto.
✅ 4. Vizi Gravi dell'Immobile
Difetti strutturali o funzionali che rendono l'immobile inidoneo all'uso pattuito danno diritto al conduttore di sospendere o ridurre il canone, con comunicazione scritta al locatore.
📑 Aspetti Fiscali e Formali
Durante la sospensione, le obbligazioni contrattuali si fermano, ma anche gli aspetti fiscali devono essere correttamente gestiti:
📌 L'accordo deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate tramite Modello RLI, evitando il pagamento di imposta di registro durante la sospensione.
📌 In certi casi, è possibile accedere a agevolazioni fiscali o crediti d'imposta (come avvenuto in pandemia).
👉 Conclusione:
La sospensione del contratto è uno strumento utile ma delicato.
Va usato solo quando ci sono motivi validi e sempre con il supporto di un professionista, per evitare contestazioni e tutelare entrambe le parti.