Cosa accade quando il venditore decide di non vendere più dopo aver sottoscritto il preliminare di compravendita

Quando un venditore firma un preliminare di compravendita e incassa una somma di denaro come caparra, si assume obblighi legali significativi. Il preliminare di compravendita, noto anche come "compromesso," è un contratto che impegna entrambe le parti (venditore e acquirente) a concludere la vendita dell'immobile secondo termini e condizioni già concordati. Ma cosa accade se, dopo aver incassato la caparra, il venditore decide di non voler più vendere la casa?

1. Inadempimento contrattuale e conseguenze legali
Quando il venditore si tira indietro senza un motivo giustificato, si configura un inadempimento contrattuale. Questo inadempimento dà diritto all'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto e ottenere il doppio della caparra versata. Infatti, la caparra confirmatoria ha proprio la funzione di tutelare l'acquirente in caso di mancata esecuzione del contratto da parte del venditore.
2. Richiesta di esecuzione del contratto
L'acquirente ha anche la facoltà di richiedere l'esecuzione forzata del contratto. In questo caso, può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che obblighi il venditore a rispettare gli impegni presi e quindi a concludere la vendita. Questo procedimento, noto come "azione per esecuzione in forma specifica," può essere lungo e costoso, ma garantisce all'acquirente il diritto di acquistare l'immobile alle condizioni stabilite.
3. Risarcimento danni
Oltre al recupero della caparra o all'esecuzione forzata, l'acquirente può anche richiedere un risarcimento per eventuali danni subiti. Questo potrebbe includere spese legali, costi di trasloco, perdita di opportunità (ad esempio, se l'acquirente ha rinunciato ad altre offerte di acquisto), e qualsiasi altra perdita economica direttamente collegata all'inadempimento del venditore.
4. Caparra penitenziale: un caso a parte
Se il contratto prevede una caparra penitenziale anziché una caparra confirmatoria, il venditore ha la possibilità di recedere dal contratto, ma in questo caso dovrà restituire la caparra ricevuta all'acquirente e aggiungere un importo equivalente a titolo di penale. La caparra penitenziale è una sorta di compensazione per il diritto di recesso e non richiede necessariamente una motivazione giuridica per essere esercitata.
Ritirarsi da una vendita immobiliare dopo aver firmato un preliminare di compravendita e incassato la caparra può avere gravi conseguenze legali per il venditore. Non solo può essere obbligato a restituire il doppio della caparra ricevuta, ma potrebbe anche affrontare un'azione legale per forzare la vendita o per risarcire i danni subiti dall'acquirente. È quindi essenziale che chiunque entri in un accordo di compravendita comprenda appieno le proprie obbligazioni e sia pronto a portare a termine l'operazione secondo i termini stabiliti.