Decreto Salva-Casa 2024

Finalmente è stato approvato il tanto atteso Decreto Legge "Salva-Casa". Questo provvedimento introduce disposizioni immediate per agevolare i cittadini e semplificare le procedure di sanatoria degli immobili, che spesso sono intrappolati in norme confusionarie e incerte, ostacolando la compravendita serena dei beni e l'accesso ai bonus edilizi.

È importante precisare che non si tratta di un condono edilizio. Il Decreto interviene esclusivamente nei casi di minore gravità, rispettando i vincoli, i requisiti igienico-sanitari e le condizioni di sicurezza. Non sarà possibile regolarizzare grandi abusi come in passato, e ciò potrebbe deludere alcuni cittadini.

Tuttavia, sarà vantaggioso per chi è spesso prigioniero di intoppi burocratici che richiedono tempi lunghi e ingenti esborsi economici, in proporzione alla modesta difformità accertata.

In attesa di chiarimenti tecnici dagli uffici e dagli enti preposti, ricordiamo che il Decreto Legge entra in vigore il giorno stesso o successivo alla pubblicazione. Dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni, altrimenti perderà efficacia sin dall'inizio, e in questi casi potrebbero essere apportate delle correzioni.

Vediamo ora tutte le novità introdotte dal Decreto Legge "Salva-Casa".

Edilizia libera

Rientreranno nell'edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili V.E.P.A., anche per i portici rientranti all'interno dell'edificio. Questo vale anche per le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici in cui la struttura principale sia composta da tende o pergole annesse agli immobili e che non comportino spazi stabilmente chiusi. Tali opere dovranno garantire un impatto visivo e un ingombro compatibili con il decoro architettonico del contesto ove sono installate.

Gli interventi di edilizia libera non necessitano di autorizzazioni, quindi saranno liberi da qualsiasi autorizzazione preventiva.

Tolleranze costruttive

Sono considerate tolleranze costruttive, quindi errori in fase di costruzione, tutti quegli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 nei limiti massimi del:

- 2% per superfici utili > 500 mq

- 3% per superfici utili tra 300 mq e 500 mq

- 4% per superfici utili tra 100 mq e 300 mq

- 5% per superfici utili < 100 mq

Le tolleranze costruttive potranno essere certificate da un tecnico abilitato, previa verifica dell'eventuale regolarità urbanistica. In caso di difformità, si dovrà verificare se l'"abuso" rientra nei parametri previsti dal Decreto.

Tolleranze esecutive

Sono introdotte anche le tolleranze esecutive, ovvero le irregolarità avvenute in fase di esecuzione dell'opera. Il Decreto le indica come il minor dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la diversa ubicazione delle aperture interne, le difformità nelle opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale.

Accertamento di conformità

Per i casi di sanatoria edilizia minori, viene eliminata la necessità di dimostrare la "doppia conformità" negli accertamenti di conformità. Non sarà più necessario dimostrare che l'intervento era conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso sia al momento della presentazione dell'istanza di regolarizzazione. La "doppia conformità" resta invariata solo per i casi più gravi, liberando così alcune tipologie di pratiche bloccate da anni negli uffici tecnici e nei tribunali.

Tempi di risposta della Pubblica Amministrazione

Si invertono le modalità di risposta della Pubblica Amministrazione ai cittadini, passando da silenzio-rigetto a silenzio-assenso. Questo significa che se l'Amministrazione non risponde entro 45 giorni per il Permesso in sanatoria e 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, l'istanza si considera accettata. Per gli immobili in zone soggette a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni.

Stato Legittimo

Per dimostrare lo stato legittimo, sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Questa semplificazione è molto utile nel settore della compravendita immobiliare, dove sempre più spesso i notai richiedono questo tipo di certificazione per procedere alla stipula.

Mutamento destinazione d'uso

È semplificato il cambio di destinazione d'uso di singole unità immobiliari, a condizioni particolari e nel rispetto delle normative di settore.

Il Decreto Legge "Salva-Casa" introduce molte novità che richiederanno presto linee guida per chiarire i criteri e le modalità di attuazione. In questo contesto, l'assistenza tecnica diventa fondamentale. Per verificare se il proprio immobile ha una regolarità urbanistica e non necessita di sanatoria edilizia, è opportuno eseguire accertamenti preliminari o richiedere una due diligence a firma di un tecnico abilitato e competente in materia urbanistica, che accerti lo stato amministrativo del bene.