Destinazione d’uso di un immobile: cos’è, come funziona e come cambiarla

Quando si acquista, si ristruttura o si riconverte un immobile, uno degli aspetti più importanti da verificare è la sua destinazione d'uso.
Ma cosa significa esattamente? E come si può modificarla in modo corretto?
📌 Cos'è la destinazione d'uso?
La destinazione d'uso indica la funzione urbanistica attribuita a un immobile: abitativa, commerciale, produttiva, agricola, ecc.
È un concetto fondamentale dal punto di vista giuridico e amministrativo, perché determina quali attività possono essere svolte all'interno dell'edificio e quali autorizzazioni sono necessarie.

🏷️ Le principali categorie di destinazione d'uso
Tipologia
Descrizione
Residenziale
Immobili ad uso abitativo
Industriale / Artigianale
Produzione, trasformazione o lavorazione di beni
Commerciale al dettaglio
Vendita di beni e alimenti, piccola e grande distribuzione
Turistico ricettiva
Strutture dedicate all'ospitalità (hotel, B&B, residence)
Direzionale / di servizio
Uffici, sedi aziendali, studi professionali
Commerciale con deposito
Capannoni e magazzini con funzione logistica
Agricola
Attività legate alla produzione agraria e all'allevamento
Se l'immobile presenta più funzioni, si considera quella prevalente in base alla superficie.
🔍 Dove trovare la destinazione d'uso
Puoi verificarla attraverso:
Il certificato di agibilità
La visura catastale storica
Le pratiche edilizie depositate (SCIA, permesso di costruire, CILA)
Il regolamento urbanistico comunale
🔄 Come funziona il cambio di destinazione d'uso
Cambiare la destinazione d'uso comporta:
Verifica della compatibilità urbanistica
Presentazione della pratica edilizia corretta (SCIA, CILA o permesso di costruire)
Eventuali autorizzazioni paesaggistiche o ambientali
Rispetto dei regolamenti condominiali, se presenti
Il cambio può essere urbanisticamente rilevante (es. da residenziale a commerciale) o non rilevante (es. da ufficio a abitazione nello stesso comparto).
💰 Costi e sanzioni
Il costo varia in base alla tipologia di intervento, alla zona e agli oneri comunali.
In caso di cambio non autorizzato, si rischiano:
Sanzioni amministrative
Ordini di ripristino
In alcuni casi, responsabilità penali
✅ In sintesi: conoscere e gestire correttamente la destinazione d'uso è essenziale per evitare problemi e valorizzare l'immobile.
Se hai dubbi, affidati a un tecnico abilitato o a un consulente immobiliare esperto.