Distanze tra costruzioni: cosa prevede la legge e cosa sapere in condominio

Quando si costruisce o si ristruttura, rispettare le distanze dai fabbricati vicini non è solo un adempimento tecnico: è una condizione essenziale per garantire salubrità, sicurezza, privacy e per prevenire conflitti tra proprietari. Ecco le regole principali, le eccezioni e gli aspetti più delicati in ambito condominiale.
📏 Regola generale: minimo 3 metri
L'art. 873 del Codice Civile impone una distanza minima di 3 metri tra costruzioni su fondi confinanti, a meno che non siano aderenti.
Serve a garantire:
• passaggio di aria e luce,
• tutela dell'igiene e della sicurezza,
• prevenzione di problemi strutturali.
Attenzione: i regolamenti comunali possono prevedere distanze maggiori.
🪟 Pareti finestrate: almeno 10 metri
Se gli edifici hanno finestre che si affacciano direttamente, la distanza minima sale a 10 metri, per tutelare privacy, aerazione naturale e benessere abitativo.
La regola vale ovunque, salvo nei centri storici, dove sono possibili deroghe per favorire interventi di recupero.
📐 Come si calcolano realmente le distanze
• Su terreni in pendenza si misura in verticale.
• Si considera sempre il punto più vicino tra le costruzioni.
• Balconi, verande e scale esterne incidono sul calcolo.
• Garage e cantine interrate non generano distanze.
• Vicino corsi d'acqua la distanza varia da 4 a 10 metri.
🏢 Nel contesto condominiale
Le regole cambiano a seconda che si tratti di:
• edifici separati nello stesso complesso → valgono i minimi legali;
• parti dello stesso edificio → contano diritti di veduta, luce, decoro, stabilità e regolamento condominiale.
In molte città la distanza tra pareti finestrate può arrivare a 12 metri. Per verande, chiusure di balconi o interventi sulle facciate può essere richiesta l'approvazione dell'assemblea.
🛠️ Manufatti e impianti: distanze da rispettare
• Pozzi e fosse biologiche: 2 metri dai confini.
• Condotte: 1 metro.
• Impianti come i condizionatori vanno posizionati nel rispetto delle distanze e delle norme sul disturbo da rumore.
🔍 In sintesi
La disciplina delle distanze non è un semplice vincolo, ma uno strumento a tutela della qualità della vita urbana.
Prima di costruire o ristrutturare, è fondamentale valutare attentamente norme nazionali, regolamenti locali e regole condominiali. Affidarsi a professionisti competenti evita errori, sanzioni e controversie.