Fabbricato condominiale fatiscente: quando scatta l’obbligo di manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria di un edificio condominiale non è solo una scelta prudente: in molti casi è un vero e proprio obbligo giuridico. E non serve attendere il crollo di un cornicione o un'emergenza conclamata. Basta la presenza di segni evidenti di degrado per far scattare l'intervento.
🔍 Quando il degrado impone di agire
La giurisprudenza più recente – come l'ordinanza del Tribunale di Palermo n. 5255/2025 – chiarisce che l'obbligo di intervenire nasce già in presenza di fatiscenza, ovvero condizioni che preannunciano un peggioramento strutturale.
Ecco i segnali più rilevanti:
Crepe diffuse in facciata, solai o muri portanti
Distacchi di intonaco, cornicioni o balconi
Infiltrazioni d'acqua persistenti
Ossidazione dei ferri del cemento armato
Cedimenti nei vani scala o nelle parti comuni
Questi elementi, anche se non immediatamente pericolosi, indicano una progressiva compromissione della stabilità e giustificano l'avvio di lavori straordinari.
⚖️ I poteri dell'amministratore
L'amministratore ha il dovere di agire tempestivamente. L'art. 1135 c.c. gli consente di ordinare lavori urgenti senza preventiva delibera assembleare, come confermato dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 4111/2023.
L'assemblea condominiale interviene successivamente per ratificare l'intervento, anche se non strettamente urgente, purché utile alla tutela dell'edificio.
In questo contesto, il confine tra "urgente" e "necessario" si fa più sottile, a vantaggio della sicurezza e della conservazione del patrimonio.
⚠️ Le conseguenze dell'inerzia
Ignorare i segnali di fatiscenza può avere ripercussioni gravi:
Responsabilità civile e penale in caso di danni a terzi
Perdita di valore delle singole unità immobiliari
Difficoltà di vendita o locazione
Aumento esponenziale dei costi futuri
La Cassazione ha ribadito che il condominio, in quanto custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.), è responsabile per danni derivanti da mancata manutenzione.
✅ Prevenire è conservare
Crepe, infiltrazioni, ferri arrugginiti, distacchi: ogni segnale è un campanello d'allarme.
L'amministratore non solo può, ma deve intervenire, anche senza autorizzazione preventiva, per evitare rischi e contenere i costi.
La logica è chiara: prevenire è meglio che riparare, soprattutto quando si tratta di tutelare la sicurezza, il valore e la vivibilità del bene comune.