Hai comprato casa… e scopri un abuso edilizio: cosa rischi davvero?

Hai firmato il rogito, magari hai già iniziato i lavori o ti sei trasferito, e poi arriva la doccia fredda: scopri che sull'immobile grava un abuso edilizio mai dichiarato dal precedente proprietario.
E ora? A pagare sei tu.
In Italia, succede più spesso di quanto immagini: verande non autorizzate, ampliamenti senza permessi, modifiche interne mai sanate.
E la legge è chiara: l'abuso edilizio "segue" l'immobile, non chi lo ha commesso.
❗ Quali sono i rischi per chi acquista una casa con abusi edilizi?
✅ Demolizione: il Comune può ordinare il ripristino dello stato originario, a tue spese. Anche se l'abuso risale a 50 anni fa.
✅ Sanzioni: multe pesanti, a meno che tu riesca a dimostrare la tua buona fede (ignoranza incolpevole).
✅ Esproprio: se non demolisci entro 90 giorni, il Comune può acquisire l'immobile gratuitamente.
✅ Perdita di valore: l'immobile diventa difficilmente vendibile o non mutuabile.🔎 Quali tutele ha l'acquirente?
Se l'abuso non è stato dichiarato, puoi:
• Chiedere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo;
• Richiedere una riduzione del prezzo per il minor valore dell'immobile;
• Agire per il risarcimento danni (costi di sanatoria, perdita di valore, impossibilità di rivendere).
📌 Secondo la Cassazione (sentenze 20422/2022 e 27559/2023), l'abuso edilizio è un "onere non apparente" e se non dichiarato rappresenta una grave violazione contrattuale.
🛡️ Come tutelarsi prima di acquistare casa?
✔ Due diligence tecnica: affida a un tecnico di fiducia la verifica tra stato reale e titoli edilizi.
✔ Controlla la documentazione: permessi, planimetrie, agibilità, SCIA, concessioni.
✔ Clausole di garanzia: pretendi nel preliminare e nel rogito una dichiarazione scritta sulla regolarità urbanistica.
🎯 In conclusione
Comprare casa è una delle scelte più importanti della vita.
Ma rogito firmato non significa sempre "tutto a posto".
Se sei un acquirente, un venditore o un agente immobiliare, non sottovalutare il rischio degli abusi edilizi: potresti pagarne le conseguenze, anche se non ne sei il responsabile.
🔐 La chiave per tutelarti?
Informazione, verifica e prevenzione.