Il preliminare di compravendita

n Italia, il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere sia registrato presso l'Agenzia delle Entrate sia trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. La scelta tra queste due opzioni ha implicazioni legali significative per le parti coinvolte.Preliminare Registrato all'Agenzia delle Entrate: La registrazione del contratto preliminare è obbligatoria e deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto. Questa procedura conferisce al contratto una "data certa", che è fondamentale in caso di dispute legali. La registrazione serve anche per il pagamento delle imposte dovute per legge.Tuttavia, la registrazione non protegge l'acquirente da eventuali azioni pregiudizievoli che il venditore potrebbe compiere dopo la firma del preliminare, come l'iscrizione di ipoteche o privilegi sulla proprietà. In altre parole, se dopo la firma del preliminare il venditore contraesse debiti che portassero all'iscrizione di ipoteche sulla proprietà, queste avrebbero la precedenza sul contratto preliminare registrato. Preliminare Trascritto in Conservatoria: La trascrizione del contratto preliminare non è obbligatoria, ma fornisce una protezione maggiore rispetto alla semplice registrazione. La trascrizione deve essere effettuata da un notaio e rende il contratto opponibile nei confronti di terzi. Ciò significa che, una volta trascritto, il contratto impedisce al venditore di compiere azioni che potrebbero pregiudicare i diritti dell'acquirente, come vendere la proprietà a qualcun altro, concedere ipoteche, o costituire servitù. Inoltre, eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere ipoteche sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo. 

La trascrizione del preliminare "blocca" l'immobile a favore dell'acquirente, garantendo che qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non avrà effetto nei suoi confronti.

In conclusione, mentre la registrazione del preliminare è un passaggio obbligatorio che conferisce una data certa al contratto, la trascrizione offre una tutela legale aggiuntiva contro le azioni di terzi. È consigliabile trascrivere il preliminare, specialmente se gli acconti versati sono significativi, se ci sono lunghi periodi tra il preliminare e l'atto di rogito, o se c'è il rischio che il venditore possa essere soggetto a fallimento.