Il valore catastale e il valore commerciale

Quando vendi o acquisti un immobile, ti scontri inevitabilmente con due cifre distinte: il valore catastale e il valore commerciale. Capire la differenza è fondamentale per definire il giusto prezzo e calcolare correttamente l'impatto fiscale sul tuo patrimonio.

Il Valore Catastale (Fiscale)

È la base imponibile utilizzata dall'Agenzia delle Entrate per calcolare tasse come IMU, imposte di registro e successioni. Non si stima, si calcola: si parte dalla rendita catastale (rivalutata del 5%) e si applicano moltiplicatori fissi. Ad esempio, per la "prima casa" il coefficiente è 110, mentre per il calcolo IMU è spesso 160. È un dato statico, basato su estimi storici che spesso ignorano l'evoluzione moderna dei quartieri.

Il Valore Commerciale (Mercato)

Rappresenta il prezzo reale a cui l'immobile può essere venduto oggi. È fluido e influenzato da variabili come la zona, lo stato conservativo e la classe energetica. Con l'avanzare delle direttive europee "Case Green", il divario si accentua: un immobile in classe A ha un valore di mercato sensibilmente superiore a uno in classe G, anche se le loro rendite catastali sono identiche.

Perché i valori non coincidono?

Il catasto è spesso in ritardo rispetto all'effettiva valorizzazione urbana. Nella maggior parte dei casi, il valore commerciale è il doppio o il triplo di quello fiscale. Questo però genera un vantaggio nel sistema "prezzo-valore": nelle compravendite tra privati, è possibile pagare le tasse sulla base catastale (più bassa), pur dichiarando in atto il prezzo commerciale realmente pattuito.