Mutui in Italia: Tassi Variabili sotto i fissi e un mercato in trasformazione. Cosa ci aspetta?
Il mercato dei mutui immobiliari sta vivendo un'inversione di tendenza significativa. L'Euribor a 3 mesi è ora sotto gli indici Eurirs a lungo termine, con previsioni di un'ulteriore discesa graduale fino all'1,76% entro dicembre 2025. Questo segna un lento ritorno alla "normalità" con il tasso variabile più basso del fisso. Ma quali sono le implicazioni per acquirenti e operatori del settore?
Questa inversione della curva dei tassi apre scenari interessanti. Sebbene le banche debbano ancora adeguare pienamente gli spread, si assiste a un ritorno di flessibilità: diversi player offrono la possibilità di cambiare tasso a costo zero nel tempo e stanno rispolverando i prodotti a tasso misto.
Nonostante le incertezze macroeconomiche (come l'impatto dei dazi USA che potrebbero influenzare l'inflazione e le decisioni della BCE), il consensus di mercato indica una normalizzazione della curva dei tassi entro fine anno. Il rischio è che i tassi fissi possano salire se le turbolenze globali innescano politiche monetarie più restrittive, ma per ora, le migliori offerte di surroga continuano a garantire importanti "sconti" ai mutuatari che hanno acceso un contratto ipotecario 2 o 3 anni fa.
Il I trimestre 2025 conferma una forte ripresa: la domanda di mutui residenziali segna un +22,4% annuo (+20,5% a marzo), trainata in larghissima parte dal tasso fisso. L'importo medio richiesto supera i 150mila euro (+4,5% a/a), e la durata prescelta si attesta spesso oltre i 25 anni, per garantire la sostenibilità delle rate.
Le surroghe al fisso sono in pieno boom: salite del 20% annuo nel 2024, rappresentano ormai il 10% delle nuove erogazioni.
C'è una crescente attenzione verso le case meno energivore, con le banche che mostrano un grande appetito per i mutui "green" in ottica di bilancio di sostenibilità. Tuttavia, l'incidenza sul totale erogato rimane bassa (circa il 5,3% per alcuni broker), evidenziando una disconnessione con un parco immobiliare italiano in gran parte ancora in classi energetiche basse (oltre il 60% in classe E, F e G).
L'outlook per i mutui prima casa rimane positivo (+10% richieste lo scorso anno), ma permangono ostacoli: il 62% dei Millennials (29-39 anni) non riesce ad acquistare per problemi di liquidità. Da qui l'appello degli operatori al governo per il ripristino del Fondo di Garanzia "Prima Casa" nella sua versione antecedente la Legge di Bilancio 2025, cruciale per gli under 36 (oltre 80mila mutui nel 2024 con copertura del Fondo).
Tuttavia, le principali società di consulenza prevedono una chiusura d'esercizio positiva per il settore immobiliare e il business creditizio ad esso legato. È chiaro che gli operatori finanziari e immobiliari devono rispondere con agilità ai cambiamenti, offrendo soluzioni sempre più allineate alle esigenze emergenti del mercato.