Quando il venditore non si presenta all'atto notarile
Il rogito è l'atto finale, il traguardo che sancisce il passaggio di proprietà e il pagamento. È il momento di massima tensione, e l'assenza improvvisa del venditore non è solo un intoppo logistico, ma un vero e proprio inadempimento contrattuale che innesca conseguenze pesantissime per l'acquirente.
Cosa succede quando la sedia del venditore resta vuota?
Quando il venditore non si presenta senza giustificazione, l'acquirente detiene l'arma più efficace: la Caparra Confirmatoria.
La caparra non è un semplice anticipo; è una garanzia con funzione di "risarcimento forfettario".
Se il venditore è inadempiente, l'acquirente ha il diritto di:
- Recedere dal contratto.
- Richiedere il doppio della caparra versata a titolo di indennizzo immediato.
Questo meccanismo è il primo deterrente che tutela l'acquirente e stabilisce la pressione economica affinché il venditore rispetti l'accordo.
L'Arsenale dell'Acquirente: I Tre Pulsanti Legali
Se l'assenza del venditore è volontaria e l'acquirente non vuole solo la caparra ma vuole davvero la casa, ha a disposizione tre potenti azioni legali derivanti dal contratto preliminare:
- Risoluzione del Contratto e Risarcimento Danni: L'acquirente chiede la risoluzione e il rimborso delle somme versate (acconti + doppio della caparra), più l'eventuale risarcimento per i danni subiti (spese notarili, perizie, mutuo).
- Esecuzione Specifica dell'Obbligo di Concludere il Contratto (Art. 2932 C.C.): Questa è la mossa più aggressiva. L'acquirente chiede al giudice di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non stipulato. In pratica, il giudice ordina il trasferimento coattivo della proprietà, obbligando il venditore a cedere l'immobile come da contratto preliminare.
- Richiesta di un Nuovo Appuntamento: Se l'assenza è giustificata (logistica o documentale sanabile), l'opzione preferita e meno costosa è il semplice rinvio dell'atto a una nuova data concordata dal notaio.
Il ruolo dell'agente è fondamentale nella fase preliminare:
- Due Diligence Documentale: Il professionista deve verificare che tutta la documentazione (APE, planimetrie, visure catastali, assenza di ipoteche) sia completa prima di fissare la data del rogito, disinnescando il rischio documentale.
- Clausole Penali Robuste: Inserire nel contratto preliminare penali chiare e precise che scattino in caso di assenza ingiustificata del venditore.
- Comunicazione Formale: Confermare sempre la data e l'ora del rogito tramite PEC o strumenti formali, creando una traccia legale inopponibile.
Affidarsi a un professionista esperto significa avere la certezza che il tuo contratto preliminare sia stato blindato in ogni suo aspetto, trasformando il rischio di una "sedia vuota" in una solida tutela.