Quando scatta il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare? La Cassazione fa chiarezza

Nella compravendita immobiliare, il diritto alla provvigione per l'agenzia scatta solo quando l'accordo tra le parti ha piena efficacia giuridica. A stabilirlo, tra le altre, la sentenza della Cassazione Civile n. 34850/2023, che ribadisce un principio fondamentale per chi opera nella mediazione immobiliare.

Il principio: l'affare deve essere concluso
Secondo l'articolo 1755 del Codice Civile, il diritto del mediatore alla provvigione matura quando l'affare si conclude grazie al suo intervento. Ma cosa significa "conclusione dell'affare"?
La Cassazione ha chiarito che per considerare un affare concluso, tra le parti dev'essere sorto un vincolo giuridico tale da permettere l'esecuzione in forma specifica dell'accordo ai sensi dell'art. 2932 c.c., oppure la richiesta di risarcimento per inadempimento.
Il ruolo del preliminare di vendita
Il preliminare di vendita, se redatto in modo corretto e conforme alla legge, rientra tra quegli accordi che giustificano il diritto alla provvigione. Questo contratto obbliga le parti a stipulare un futuro contratto definitivo di compravendita, ed è azionabile in giudizio per ottenere la vendita forzata, qualora una delle parti non adempia.

Il caso del "preliminare di preliminare"
Diversa è la situazione del cosiddetto "preliminare di preliminare", spesso rappresentato dalla proposta irrevocabile d'acquisto, accettata dal venditore. Questo tipo di accordo impegna le parti a negoziare un contratto futuro, ma non contiene ancora un vincolo sufficiente per l'esecuzione forzata della vendita.
La giurisprudenza lo considera un accordo prenegoziale, che può produrre effetti giuridici solo nella fase preparatoria alla vera contrattazione. È valido e tutelato se c'è un interesse meritevole a una formazione progressiva del contratto (Cass. SS.UU. n. 4628/2015), ma non è sufficiente per far scattare il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare.

Quando l'agenzia NON ha diritto alla provvigione
L'agenzia non può richiedere la provvigione se:
Le parti hanno firmato solo una proposta irrevocabile d'acquisto.
Non esiste un contratto preliminare con effetti vincolanti ex art. 2932 c.c.
L'accordo raggiunto è privo degli elementi essenziali per essere eseguito in forma specifica.
Il "preliminare" è in realtà solo un'intesa generica a trattare, priva di vincoli stringenti.
Cosa deve garantire un accordo per far maturare il compenso
Per far sorgere il diritto alla provvigione, l'accordo tra le parti deve:
Essere completo, con accordo su oggetto e prezzo.
Prevedere un obbligo reciproco di trasferimento del bene.
Essere azionabile in giudizio in caso di inadempimento.