Recupero sottotetti, Piano Casa e Decreto Salva Casa: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti

Quando un sottotetto può essere considerato abitabile ai fini urbanistici?
È possibile cumulare le premialità volumetriche del Piano Casa con quelle previste dal Piano Regolatore Generale?
E in che modo il nuovo Decreto Salva Casa incide sulla legittimità degli interventi?
A queste domande cerca di dare risposta la sentenza n. 6595 del 24 luglio 2025 del Consiglio di Stato, intervenendo su una questione tanto attuale quanto complessa: il recupero dei sottotetti e l'uso delle premialità in interventi di demolizione e ricostruzione.⚖️ Il caso: sopraelevazione e contestazioni
La vicenda ha origine da un intervento edilizio autorizzato ai sensi dell'art. 4 della Legge Regionale Piemonte n. 20/2009, che prevedeva la parziale demolizione e ricostruzione di un edificio residenziale, con l'aggiunta di un piano e il recupero abitativo del sottotetto.
I proprietari dell'immobile confinante hanno chiesto al Comune un riesame del titolo edilizio, sostenendo:
• il superamento dell'altezza massima consentita dal PRG;
• l'illegittimo cumulo tra due diverse premialità: quella regionale (sopraelevazione) e quella comunale (1,70 m per l'altezza del sottotetto abitabile);
• la mancata verifica di altri parametri edilizi, come il rapporto di copertura.
Il Comune ha respinto l'istanza, confermando la legittimità dell'intervento. Da qui è partito un ricorso al TAR, poi impugnato in appello al Consiglio di Stato.
Il nodo: cumulo delle premialità

Al centro del contenzioso vi è la questione, molto dibattuta, della compatibilità tra fonti normative diverse: il Piano Regolatore, la legge regionale (Piano Casa) e ora il nuovo Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024).
🔍 Il Consiglio di Stato ha evidenziato:
• la necessità di evitare sovrapposizioni improprie tra premialità concesse da fonti differenti;
• l'importanza di verificare la coerenza tra le normative locali e nazionali;
• che il cumulo delle premialità non può mai determinare un aggiramento dei limiti imposti dagli strumenti urbanistici.
🏛️ E il Decreto Salva Casa?
Il recente Decreto Salva Casa introduce semplificazioni importanti per il recupero di sottotetti, precisando quando sia sufficiente una SCIA e quali interventi possano essere regolarizzati o legittimati, anche se realizzati in passato.
Tuttavia, non modifica il principio fondamentale: le norme statali non sostituiscono automaticamente quelle comunali o regionali, e ogni intervento deve essere valutato caso per caso, tenendo conto delle disposizioni urbanistiche locali.
Questa sentenza conferma ancora una volta che:
• la stratificazione normativa nel settore edilizio richiede attenzione e competenza;
• il recupero dei sottotetti non può prescindere da una valutazione urbanistica puntuale;
• è fondamentale evitare interpretazioni forzate delle norme, per non incorrere in contenziosi o annullamenti.