Rogito in ritardo o saltato: Cosa rischi davvero?
La data del rogito non è un semplice "promemoria", ma un obbligo contrattuale che segna il passaggio di proprietà e del denaro. Ma cosa succede se il giorno stabilito dal notaio la firma non arriva?
Le conseguenze variano drasticamente a seconda di chi ha causato il ritardo e di come è stato scritto il contratto preliminare. Ecco i tre scenari critici.
1. Se la colpa è dell'Acquirente (Mutuo o ripensamenti)
L'acquirente è la parte che più spesso rischia di mancare l'appuntamento, solitamente per ritardi nella delibera del mutuo o mancanza di fondi.
L'arma del Venditore: Il venditore ha il diritto di recedere dal contratto e trattenere l'intera caparra confirmatoria.
L'alternativa: Se il venditore vuole comunque vendere, può rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre (ottenendo una sentenza che sostituisce il rogito).
2. Se la colpa è del Venditore (Casa non libera o irregolare)
Il venditore potrebbe non essere pronto perché l'immobile è ancora occupato, o perché sono emersi problemi urbanistici dell'ultimo minuto.
Il diritto dell'Acquirente: Se il venditore è inadempiente, l'acquirente può recedere e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata.
La via legale: Anche in questo caso, l'acquirente può chiedere al giudice il trasferimento forzato dell'immobile, pagando il prezzo pattuito.
3. Il fattore Banca: La trappola del Mutuo
Il ritardo della banca è il "nemico invisibile". Molti pensano che se la banca ritarda, la colpa non sia loro. Errore.
La clausola salvavita: Se nel preliminare non è presente una clausola sospensiva legata al mutuo, il ritardo della banca ricade interamente sull'acquirente, che risulterà inadempiente e rischierà di perdere la caparra. Se la clausola c'è, il contratto si scioglie senza penali.
💡 Proroga Consensuale: La soluzione indolore
Se entrambe le parti sono ragionevoli, il problema si risolve con una proroga scritta. Se venditore e acquirente concordano una nuova data, l'obbligo si sposta senza sanzioni. Il segreto è la comunicazione costante: avvisare con anticipo di un intoppo può salvare l'intera operazione.
🧭 Come evitare il disastro
Per arrivare al rogito senza stress, segui queste tre regole:
Date realistiche: Non fissare il rogito troppo a ridosso del preliminare (calcola almeno 60-90 giorni se c'è un mutuo).
Clausole chiare: Proteggiti sempre con clausole sospensive se non hai la certezza del finanziamento.
Notaio in anticipo: Consegna tutti i documenti al notaio settimane prima, per verificare che non ci siano intoppi catastali o urbanistici.