Vendere casa nel 2025: il vero guadagno non è il prezzo

Quando si decide di vendere un immobile, quasi tutta l'attenzione va su un solo punto: "A quanto la posso vendere?"
È naturale. Ma è incompleto.

Perché a determinare il guadagno reale, quello che arriva effettivamente nelle mani del venditore, c'è un altro fattore decisivo: le imposte e gli oneri fiscali legati alla compravendita.

Conoscerli prima evita sorprese, errori di valutazione e trattative complicate.
E soprattutto permette di vendere con una strategia chiara e consapevole.

📌 1. Imposte notarili e spese collegate

Il notaio garantisce la regolarità dell'atto, e alcune spese possono ricadere anche sul venditore:

• predisposizione e registrazione dell'atto,
  

• eventuali imposte di registro, ipotecarie o catastali in casi specifici,
  

• documentazione urbanistica ed energetica (APE, conformità urbanistica).
  

Importi che possono incidere sul risultato finale e che è bene considerare subito.

📌 2. Tasse comunali e oneri condominiali

Prima del rogito, il proprietario deve essere in regola con IMU e TASI.
In caso di condominio, tutte le spese straordinarie già deliberate prima della vendita restano a carico del venditore.

Una gestione trasparente su questi aspetti evita incomprensioni e contenziosi.

📌 3. La plusvalenza immobiliare: quando si paga davvero?

È uno dei temi più delicati.

La plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto) è tassata se si vende entro 5 anni dall'acquisto.

Non si paga invece se:

• la casa è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo,
  

• è stata ricevuta in successione,
  

• in alcune condizioni, in caso di donazione.
  

L'imposta è del 26% se si sceglie la tassazione separata.
In alternativa, si può includere la plusvalenza nel reddito IRPEF.

📌 4. Persone fisiche vs società: non è la stessa cosa

• Le persone fisiche seguono le regole standard della plusvalenza.
  

• Le società, invece, tassano la plusvalenza come reddito d'impresa.
  

Una distinzione essenziale per chi fa investimenti immobiliari.

📌 5. Due esempi semplici per capire l'impatto fiscale

Caso A – Plusvalenza imponibile

• Acquisto: 200.000 €
  

• Vendita: 280.000 € (entro 3 anni)
  

• Plusvalenza: 80.000 €
  

• Imposta 26%: 20.800 €
  ➡️ Ricavo netto: 259.200 €
  

Caso B – Nessuna imposta

• Acquisto: 300.000 €
  

• Vendita: 330.000 € dopo 7 anni, abitazione principale
  ➡️ Imposta: 0 €
  ➡️ Ricavo netto: 330.000 €
  

La differenza è evidente.

🎯 Conclusione

La vendita di una casa non è solo una questione di prezzo e marketing: è una operazione economica e fiscale complessa, che va pianificata con precisione.

Conoscere questi aspetti prima di mettere sul mercato un immobile significa:
✔ evitare errori,
✔ impostare una strategia corretta,
✔ capire il guadagno reale,
✔ comunicare con trasparenza all'acquirente.