Vendere una casa sotto il valore catastale: rischi, conseguenze
Vendere al di sotto del valore catastale può sembrare una scorciatoia, ma spesso genera problemi ben più costosi della presunta convenienza. Ecco cosa succede realmente e quali accorgimenti adottare per proteggere venditore e acquirente.
Punti chiave
Che cos'è il valore catastale
È il parametro di riferimento per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Si ottiene rivalutando la rendita catastale e applicando coefficienti specifici per la prima o seconda casa.
Quali rischi si corrono
Accertamenti fiscali da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Determinazione delle imposte sul valore reale stimato dall'Agenzia (non sul prezzo dichiarato).
Sanzioni e interessi: in caso di evasione possono arrivare sanzioni anche molto pesanti, fino a percentuali significative sulla differenza d'imposta.
Responsabilità solidale: sia venditore che acquirente possono essere chiamati a pagare maggiori imposte, sanzioni e interessi.
Quando scatta il controllo
L'Agenzia può confrontare il prezzo dichiarato con stime ufficiali (OMI), con il valore del mutuo acceso dall'acquirente o con altre evidenze che facciano emergere pagamenti "in nero".
Come ridurre il rischio di controlliDichiarare nell'atto notarile un prezzo pari o superiore al valore catastale.
Valutare l'adozione del regime "prezzo-valore" (quando applicabile): in presenza dei requisiti, le imposte possono essere calcolate sul valore catastale, riducendo il rischio di accertamenti.
Evitare pagamenti non tracciati: ogni somma pagata deve risultare negli atti.
Conservare e documentare tutte le prove di trattativa e pagamento.
Conseguenze pratiche in caso di accertamento
L'Agenzia invia avviso di accertamento e cartella di pagamento a entrambi; in mancanza di pagamento possono seguire azioni esecutive. Le sanzioni e gli interessi gravano sui contribuenti indicati nell'atto.
Vendere a un prezzo inferiore al valore catastale è una scelta legale, ma potenzialmente rischiosa: meglio valutare soluzioni conformi e trasparenti.